Am Logistikimmobilienmarkt in Österreich liegt der Fokus rund um die Wirtschaftszentren Wien, Graz, und Linz. Der Region rund um Villach wird viel Potenzial bestätigt, während Innsbruck und Salzburg als herausfordernde Logistikstandorte gelten. Das ergibt die neue Analyse des international führenden Immobilienspezialisten CBRE.
Insgesamt beläuft sich der Logistikimmobilienbestand in Wien, Graz und Linz auf etwa 5,5 Mio. m². Bis Ende 2020 sollen an diesen drei Hauptlogistikstandorten rund 350.000m² neue Logistikflächen entstehen. Der Großteil der Neubauleistung – circa 65 Prozent oder 230.000m² – gilt als Built-to-Own Flächen, die von den Errichtern selbst genutzt werden, während rund 22 Prozent (80.000m²) als Built-to-Suit Projekte für bestimmte Nutzer entstehen und 13 Prozent (45.000m²) als spekulative Flächen errichtet werden.
„Der Logistikmarkt hängt zu einem großen Teil vom Shoppingverhalten der Bevölkerung und dem damit verbundenen dynamischen Wachstum des Onlinehandels ab. Je mehr über Onlineshops gekauft wird und diese ausliefern, umso mehr neue Flächen werden benötigt“, erläuterte Franz Kastner, Associate Director der Industrial & Logistics Agency bei CBRE, bei einem Pressegespräch.
Der größte Logistikmarkt mit rund 3 Mio. m² ist in und um Wien, wobei 69 Prozent der Flächen auf den Submarkt Wien Umgebung Süd entfallen, die meisten Neuflächen entstehen zurzeit allerdings im Bereich Wien Umgebung Nord & Ost. „Im Süden sowie Westen von Wien werden die Flächen knapp, daher konzentriert sich die Bautätigkeit auf den Norden und Osten der Stadt. Franz Kastner schätzt, dass aufgrund der Verknappung von Flächen im Stadtgebiet zukünftig bereits bestehende Objekte der Klassen B und C aufgewertet und somit genutzt werden könnten.
Bei den Mieten pro Lagerquadratmeter wie bei Kaufpreisen von Grundstücken gilt: je zentraler, umso teurer. Grundstücke, die für die Errichtung von Logistikimmobilien geeignet sind, kosten von 50 Euro/m² im entfernten nördlichen Wiener Umland bis 300 Euro/m² im Süden und Westen des Wiener Stadtgebietes. Die Vermietungsleistung in und um Wien könnte 2019 erstmals die 100.000m²-Marke erreichen, was einer Verfünffachung der Vermietungsleistung gegenüber dem Jahr 2016 entspricht.
Während in und um Wien der größte Bestand an Logistikflächen festzustellen ist, ist der Bestand im Großraum Graz – circa 774.000 m² per Jahresende 2018 – der modernste. Rund 61 Prozent der Logistikflächen in und um die steirische Landeshauptstadt entfallen auf die Gebäudeklasse A. Die Nähe zur Adria und deren Häfen hat in den letzten Jahren vor allem den Süden von Graz – Werndorf Wundschuh – am meisten begünstigt, sodass auf diesen Teilmarkt rund 50 Prozent der Flächen entfallen. Bis 2020 soll die 800.000 m² Marke am Grazer Logistikmarkt erreicht werden, eines der größten Projekte ist jenes des belgischen Entwicklers VGP in Premstätten.
„In und um Graz haben sich in den letzten Jahren viele Logistik-, Handels- und Industrieunternehmen angesiedelt. Wir sehen hier allerdings weiteres Potenzial und zukünftige Nachfrage für spekulative Logistikentwicklungen“, so Franz Kastner, der aber auch die Konkurrenz von Villach hervorhebt, das – dank Nähe und Förderungen – als zukünftiger Logistikhub für die Adria Häfen gilt.
Rund 1,70 Mio. m² Logistikflächen gab es per Jahresende 2018 in und um Linz, dem zentralsten Hauptlogistikstandort Österreichs. Hier zeigt sich – ähnlich wie in Wien – ein hohes Aufwertungspotenzial von bereits bestehenden Klasse B und C Objekten. Größere Fertigstellungen sind in Steyr – ca. 20.000m² von Garbe Industrial Real Estate – sowie in Hörsching und Enns, beides DHL Projekte, abzusehen.
„Sowohl Salzburg als auch Innsbruck gelten als herausfordernde Logistikmärkte – allerdings aus unterschiedlichen Gründen“, so Franz Kastner. Während in Innsbruck die Topographie ausschlaggebend für einen massiven Grundstücksmangel ist, besteht in Salzburg eine relativ geringe Nachfrage nach Logistikflächen. Zudem ist das Salzburger Preisgefüge – hohe Grundstückspreise! – nicht für Logistikansiedlungen geeignet, sodass die Belieferung des lokalen Marktes oft von Standorten in Oberösterreich oder Deutschland aus erfolgt.
Rund 160 Mio. Euro wurden 2018 in Industrie- und Logistikimmobilien investiert, das sind circa 4 Prozent des österreichischen Immobilieninvestmentvolumens. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien lag zum Jahresende 2018 bei rund t,2 Prozent.
