Ausgelöst durch Inflation, Konsequenzen der Ukraine Krise, schwache Wirtschafts- und Produktionsleistung etc. haben sich die Rahmenbedingungen für den Logistikmarkt Österreich verändert. Erstmals seit vielen Jahren ist die Nachfrage am Markt rückläufig, die spekulative Flächenerrichtung stagniert.
„Der Logistikmarkt – sowohl im B2B als auch im B2C Bereich – ist von vielen Faktoren abhängig. In den vergangenen Jahren war das Marktumfeld extrem dynamisch. Aktuell aber befindet sich der Logistikmarkt in einer Konsolidierungsphase“, so Daniel Pfeiffer, Teamlead Logistik bei CBRE.
Viele Nutzer von Logistikflächen haben sich in den vergangenen zwei Jahren zahlreiche Flächen gesichert, für die sie aktuell keinen oder nur wenig Bedarf haben und daher nach flexiblen Zwischenlösungen suchen. Diese Situation hat zu einem Parallelmarkt geführt, auf dem temporär Untermietflächen auf bestehenden Logistikflächen angeboten werden.
„Alternative Nutzungsvereinbarungen sind in den letzten Monaten am Markt vermehrt aufgetaucht. Diese setzen kurzfristig auch die Vermieter der Neubauflächen unter Druck“, so Pfeiffer, der darin allerdings nur einen temporären Trend sieht, denn „die Nachfrage wird deutlich spürbar zurückkehren“.
In den vergangenen Jahren wurden Abriss und Neuerrichtung auf bestehenden Logistikflächen zwar diskutiert, aber es gab – aufgrund der nach wie vor guten Mieten – kaum konkrete Projekte. Mit dem Ausbau der EU-Taxonomie wird sich dies nun aber verändern: Altbestände werden revitalisiert oder abgerissen, um an denselben Standorten moderne Logistikflächen zu errichten. „Es wird immer schwieriger, neue Flächen für Logistikimmobilien zu sichern, daher ist der Umstieg auf Brownfields in A-Lagen ein Zukunftskonzept“, so Pfeiffer.
Rund 480.000 m² Logistikflächen sollen im Laufe des Jahres 2024 am Logistikmarkt Wien – also in und um Wien – fertiggestellt werden, ein absoluter Rekordwert. Bis Ende des Jahres 2024 sollte der Gesamtbestand am Wiener Logistikmarkt bei rund 3,9 Mio. m² liegen.
Nur etwa 20.000m² der Logistikflächen werden aktuell von Eigennutzern errichtet, der Großteil sind spekulative Flächen wie etwa der Logistikpark Kottingbrunn von Garbe, der MLP Business Park im 22. Bezirk in Wien oder der Logistikcampus Ebergassing der DLH. Der Verwertungsgrad der für Fremdnutzer errichteten Flächen liegt aktuell bei rund 40 Prozent.
„Nach einem sehr guten Jahr 2023, in dem rund 270.000 m² Logistikflächen vermietet wurden, erwarten wir 2024 eine temporäre Trendumkehr und mit rund 180.000 m² eine niedrigere Vermietungsleistung als im Vorjahr“, so Pfeiffer. Damit ist in Österreich ein Trend angekommen, der in anderen europäischen Ländern bereits 2023 evident war. Erstmals wird die Fertigstellungsleistung den Flächenumsatz übersteigen.
Während in den vergangenen Jahren die Verfügbarkeit das wichtigste Kriterium für die Vermietung war, wird nun die Lage wieder wichtiger. Rund 70 Prozent der Logistikflächen am Wiener Markt befinden sich im Süden und Osten von Wien, etwa 22 Prozent im Norden und ca. 8 Prozent im Westen.
„Bei der Vermietung sind die infrastrukturelle Anbindung ebenso wichtig wie die Nähe zu Ballungszentren sowie die ESG-Kriterien“, so Pfeiffer, der davon ausgeht, dass einige Projekte – anders als in der Vergangenheit – nicht mehr vor Fertigstellung voll vermietet sein werden. „Die Leerstandsrate wird 2024, ausgehend von einem sehr niedrigen Wert von 0,8 Prozent, ansteigen“, ist Pfeiffer überzeugt.
Die Spitzenmieten am Wiener Logistikmarkt liegen aktuell bei EUR 6,95/m²/Monat, diese sollte bis Jahresende noch leicht ansteigen auf rund EUR 7,10/m²/Monat. Das Mietwachstum wird von der gedämpften Nachfragesituation sowie vom vermehrten Angebot gebremst. Die Grundstückpreise für Logistik- und Gewerbeflächen in und um Wien stagnieren auf einem hohen Niveau zwischen EUR 140,00/m² und EUR 730,00/m².
Im Jahr 2023 wurden lediglich 185 Mio. EUR in österreichische Logistikimmobilien investiert – um ca. 75 Prozent weniger als noch im Jahr 2022. Der Markt war vor allem geprägt durch kleinere Transaktionen mit einem durchschnittlichen Volumen von 10 Mio. EUR. Sale & Lease Back war 2023 eine beliebte Form der Transaktionsform.
Für Investoren interessante Big Box Logistikimmobilien kommen dieses Jahr wieder auf den Markt. Das Interesse der Investoren daran wird von der Vermietungsgeschwindigkeit und der Lage abhängen, „Internationale Investoren sind nach wie vor – bzw. laut der aktuellen EMEA Investor Intentions Survey mehr denn je – an Logistikimmobilien in der Nähe von Ballungszentren interessiert“, so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE.
Die Spitzenrendite bei Logistikimmobilien liegt aktuell bei 5 Prozent. Sie ist um Jahr 2023 um 60 Basispunkte gewachsen und sollte im ersten Halbjahr 2024 noch leicht ansteigen.
